- OFERTĂ FORMALĂ ȘI DEPOZIT DE BUNĂ CREDINȚĂ
Primul pas atunci când găsiți o proprietate pe care doriți să o cumpărați este formularea unei oferte în scris și depunerea unui depozit de bună credință. Acest depozit variază în funcție de prețul proprietății, precum și de alți factori.
Agentul dvs. de vânzări vă poate informa cu privire la suma exactă, în funcție de proprietatea de interes. Dacă oferta dvs. formală este acceptată și semnată de către vânzător, devine un acord de rezervare și proprietatea este scoasă de pe piață. Acordul de rezervare va stabili condițiile și termenele pentru următorul contract.
- OFERTĂ FORMALĂ ȘI CONTRACT DE ACHIZIȚIE PRIVAT (CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA)
Acesta este un acord simplu între cumpărător și vânzător, în care vânzătorul este de acord să vândă proprietatea, iar cumpărătorul este de acord să cumpere proprietatea la prețul convenit.
Contractul privat de Arras (Contrato privado de arras) va conține toate detaliile relevante, cum ar fi descrierea proprietății, prețul de achiziție, structura plăților și data finalizării.
În acest stadiu, se așteaptă ca cumpărătorul să facă o plată inițială, care de obicei este făcută în contul bancar al vânzătorului și reprezintă de obicei 10% din prețul de achiziție convenit, dar această sumă poate varia.
În cadrul Contractului privat de Arras, de obicei există o clauză care prevede că, în cazul în care vânzătorul decide să se retragă din vânzare, cumpărătorul are dreptul să primească dublul sumei plătite drept avans ca despăgubire, iar în cazul în care cumpărătorul decide să se retragă din vânzare, suma avansului este pierdută.
Înainte de încheierea contractului, vor fi efectuate verificări de due diligence cu privire la detalii legale și tehnice pentru proprietatea specifică.
- FINALIZAREA ACTULUI PUBLIC DE VÂNZARE-CUMPĂRARE (ESCRITURA DE COMPRAVENTA)
În ziua finalizării, soldul prețului de achiziție (prețul de vânzare minus orice sume plătite până în prezent) trebuie plătit.
Vânzătorul și cumpărătorul semnează apoi Actul public de vânzare-cumpărare (Escritura de compraventa), care echivalează cu titlurile de proprietate ale proprietății.
Cumpărătorului i se eliberează apoi Actul public de vânzare-cumpărare în fața unui notar public, care certifică transferul proprietății, și o copie a Actului public de vânzare-cumpărare va fi transmisă Oficiului spaniol de impozit și la Registrul de proprietate.
CARE SUNT COSTURILE IMPLICATE LA ACHIZIȚIA UNEI PROPRIETĂȚI?
- ACHIZIȚIONAREA UNEI PROPRIETĂȚI NOI DE LA UN DEZVOLTATOR
Se aplică TVA (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido)
TVA și AJD se aplică pentru proprietățile rezidențiale care nu au mai fost locuite anterior și pentru parcelele de teren. TVA este un impozit național care nu variază în funcție de locația proprietății (cu excepția Insulelor Canare). În prezent, TVA este de 10% din prețul de achiziție pentru proprietățile rezidențiale noi (vile, apartamente etc.) și de 21% pentru parcelele de teren.
- ACHIZIȚIONAREA UNEI PROPRIETĂȚI SECOND HAND DE LA O PERSOANA FIZICA
Se aplică Impozitul de transfer (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Acest impozit se aplică în cazul achiziționării unei proprietăți second-hand care a fost utilizată anterior. Rata generală de ITP variază de la regiune la regiune, între 6% și 11%, pe Costa del Sol este 7%.
- ONORARIILE AVOCATULUI
Onorariul avocatului este de 1% + TVA din valoarea tranzacției.
- ONORARIILE NOTARULUI ȘI TAXELE DE ÎNREGISTRARE A TERENULUI
Taxele variază în funcție de prețul de achiziție și complexitatea actului.
PAȘII PENTRU A ACHIZIȚIONA O PROPRIETATE ÎN SPANIA
- ACHIZIȚIONAREA UNEI PROPRIETĂȚI NOI DE LA UN DEZVOLTATOR
Taxele locale se calculează pe baza valorii cadastrale (valor catastral) a terenului atribuită de Oficiul spaniol de impozit. Este recomandat să verificați tarifele locale anuale pentru o proprietate înainte de achiziție, deoarece acestea variază în funcție de regiune. Agentul dvs. de vânzări vă poate informa cu privire la taxele exacte pentru o proprietate specifică.
- TAXELE DE COMUNITATE
Taxele de comunitate se aplică numai în cazul achiziționării unui apartament sau a unei case în cadrul unei comunități , nu în cazul achiziționării unei case individuale.
Taxele de comunitate se plătesc lunar sau trimestrial și depind de cheltuielile comunității de proprietate (care pot include cheltuieli pentru servicii de concierge, întreținerea liftului, curățenie, grădinărit,piscine etc.). Agentul dvs. de vânzări vă poate informa cu privire la taxele exacte pentru o proprietate specifică.
- IMPOZITUL PE VENITUL NON-REZIDENȚILOR (IRNR, IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO-RESIDENTES)
Impozitul pe venitul non-rezidenților în Spania se plătește dacă nu sunteți rezident fiscal în Spania și se aplică dacă dețineți o proprietate în Spania.
Dacă PROPRIETATEA ESTE EXCLUSIV PENTRU UTILIZARE PERSONALĂ ȘI NU O ÎNCHIRIAȚI, deși nu obțineți un venit din proprietate, în ochii autorităților fiscale spaniole, totuși obțineți un beneficiu din deținerea unei proprietăți în Spania și, prin urmare, trebuie să plătiți un impozit anual pe venituri imputate. Baza pentru rata aplicabilă a impozitului este în general între 0,1% și 0,2% din valoarea cadastrală a proprietății. Valoarea cadastrală a proprietății este mult mai mică decât valoarea comercială.
Dacă ÎNCHIRIAȚI PROPRIETATEA ȘI, PRIN URMAȚIRE, PLĂTIȚI IMPOZIT PENTRU PERIOADELE ÎN CARE ESTE ÎNCHIRIATĂ, baza pentru rata aplicabilă a impozitului este venitul pe care îl obțineți din închirierea proprietății.
Diverse costuri pot fi deduse dacă sunteți rezident fiscal în Uniunea Europeană. De exemplu, posibilele deduceri aplicabile includ costurile pentru administrarea proprietății și întreținerea acesteia. Dacă nu aveți alte surse de venit impozabile în Spania, rata impozitului este de 19% pentru rezidenții din UE și de 24% pentru non-rezidenții din UE.
Pentru mai multe informații despre rata de IMPOZIT aplicabilă, vă rugăm să ne contactați la adresa office@privoimobiliare.ro
