Introducere
Andaluzia reprezintă o parte importantă a pieței imobiliare din Spania, având aproximativ 20% din totalul tranzacțiilor din întreaga țară. În ceea ce privește sectorul cumpărătorilor străini, aproximativ 20% din cota de piață din Andaluzia poate fi atribuită acestora. Cu toate acestea, așa cum va detalia acest raport, cota de piață a străinilor în anumite zone este dublă față de această valoare.
Cred că este momentul să lăsăm în urmă statisticile legate de anii afectați de pandemie, deoarece este clar cât de mult au distorsionat cifrele creșterile cumpărătorilor străini care încercau să recupereze timpul pierdut după pandemie. Realitatea este că, dacă se compară numărul total al cumpărătorilor străini din cei trei ani afectați de pandemie (2020/21/22) cu cel din cei trei ani anteriori pandemiei (2017/18/19), cifrele sunt foarte similare. Analiza acestor două perioade arată că piața cumpărătorilor străini a crescut cu 8% până la sfârșitul anului 2022, comparativ cu 2019, dar aceasta nu este o creștere mai mare decât cea așteptată în mod normal, de 1%-3% anual, înainte de pandemie. În opinia mea, dacă sunt necesare comparații, acestea ar trebui să fie făcute între 2019 și 2024 pentru a fi relevante.
Când actualizez rapoartele de piață la începutul unui an nou, mă confrunt cu dezavantajul de a nu avea la dispoziție statisticile complete pentru întregul an, deoarece cifrele cheie pentru sectorul cumpărătorilor străini sunt publicate semestrial. Datele pentru perioada ianuarie-iunie apar în octombrie, iar pentru iulie-decembrie, abia în martie anul următor. Totuși, deoarece tendința este ca ambele semestre să fie destul de similare, este posibil să se facă estimări pentru întregul an, care probabil nu vor fi departe de realitate atunci când statisticile complete vor fi disponibile în martie. Dar, când prezint cifrele pentru 2024, trebuie reținut că ele se referă doar la perioada ianuarie-iunie și vor fi actualizate în martie.
De unde provin statisticile
Cele mai precise statistici sunt cele furnizate de notari, care oferă detalii despre naționalitate, regiuni autonome și prețuri pe metru pătrat. Acestea sunt publicate semestrial. Datele pentru prima jumătate a anului sunt disponibile în octombrie, iar cele pentru a doua jumătate, în martie anul următor. În plus, analizez statisticile Ministerului Transporturilor, Mișcării și Planificării Urbane (MITMA), care sunt publicate trimestrial și oferă detalii pe provincii și municipalități, facilitând identificarea zonelor de interes. Cu toate acestea, acestea nu includ detalii despre naționalitate, cumpărătorii străini fiind grupați ca rezidenți sau non-rezidenți în Spania.
În general, nu acord atenție statisticilor din registrele imobiliare, deoarece acestea nu înregistrează momentul efectiv al achiziției, ci data înregistrării, care poate avea loc săptămâni sau chiar luni mai târziu. Prin urmare, pentru acuratețe, mă bazez pe datele notariale și cele de la MITMA.
Unde ne aflam înainte
La apogeul bulei imobiliare din Spania, care s-a prăbușit în urma crizei globale din 2008, cea mai mare cotă de piață atribuită cumpărătorilor străini a fost de 8,9%. În 2007, 57.674 de străini au achiziționat proprietăți în Spania, reprezentând 7,3% din totalul pieței imobiliare. Totuși, în Andaluzia, cei 11.898 de cumpărători străini din acel an reprezentau 20,6% din piață, evidențiind cât de important era sectorul străin pentru regiune, fie că analizăm numărul tranzacțiilor, cota de piață sau puterea de cumpărare.
În timp ce sectorul intern al pieței imobiliare spaniole a continuat să scadă până în 2014, creșterea în sectorul cumpărătorilor străini a început din nou în 2012, numărul acestora crescând anual, cu excepția anului 2020, cel mai afectat de lockdown-urile Covid-19. În ceea ce privește prețurile, Marbella a fost primul loc de pe coasta mediteraneană spaniolă care a înregistrat creșteri de prețuri după criza din 2008. Aceasta a avut loc în primul trimestru al anului 2014, iar prețurile au crescut în fiecare trimestru de atunci. În cei trei ani anteriori pandemiei, media anuală a cumpărătorilor străini în Andaluzia a fost de 18.500.
De ce Andaluzia?
Andaluzia nu este doar cea mai mare regiune autonomă a Spaniei, ci și una dintre cele mai variate. Dispune de coaste mediteraneene și atlantice, un interior vast și muntos și unele dintre cele mai istorice orașe ale Spaniei: Cádiz, Málaga, Sevilla, Granada și Córdoba. Cádiz este considerat cel mai vechi oraș locuit continuu din Europa, fiind locuit de fenicieni acum peste 3.000 de ani.
În noiembrie 2023, revista Forbes a raportat rezultatele unui sondaj anual realizat de InterNations, o comunitate globală a persoanelor care trăiesc și lucrează în străinătate, care clasifică cele mai bune orașe din lume pentru expatriați. Málaga a fost clasat pe primul loc.
The Sunday Times a evidențiat, de asemenea, activitățile deosebite din Andaluzia care nu au legătură cu plaja. De exemplu, drumeții serioase sau explorarea triunghiului orașelor iconice andaluze. De asemenea, proiectul de a lega întreaga Costa del Sol de 185 km cu o potecă de coastă progresează bine.
Andaluzia oferă ceva pentru toată lumea, cu multe opțiuni pentru cumpărătorii de proprietăți. Este mult mai mult decât o destinație de vară pentru soare și nisip, deși întreaga coastă mediteraneană și atlantică a Spaniei este ideală pentru asta. În 2024, s-au observat semne clare că mai mulți vizitatori vin în ceea ce era considerat anterior extrasezon, Málaga depășind Gran Canaria pentru a deveni al treilea cel mai aglomerat aeroport din Spania în perioada ianuarie-martie.
Totuși, mulți străini uită că doar o mică parte din coasta continentală mediteraneană a Spaniei este orientată spre sud și se află în Andaluzia. Acest lucru explică de ce este una dintre puținele zone din Spania cu un sezon de 12 luni. Zonele cu microclimate de pe coasta sudică a Andaluziei sunt active pe tot parcursul anului, în special în locațiile de golf principale. Aici se găsesc cele mai blânde temperaturi de iarnă de pe continentul european.
Golf, Golf și mai mult Golf
Andaluzia are 102 terenuri de golf, iar 47 dintre acestea se află în provincia Málaga. De aceea, Costa del Sol este numită și Costa del Golf. În provincia Cádiz există 7 terenuri în zona Sotogrande, iar Valderrama este cel mai faimos, considerat de mulți drept cel mai bun teren din Europa și unul dintre cele mai bune din lume.
25% din toate terenurile de golf din Spania se află în Andaluzia, atrăgând peste o jumătate de milion de jucători între octombrie și mai. Fără îndoială, golf-ul este unul dintre motivele pentru care Costa del Sol are un sezon de 12 luni. În comparație, coastele mediteraneene fără o industrie puternică a golf-ului sunt relativ liniștite iarna, multe baruri, restaurante și afaceri fiind închise.
Analiza statisticilor
Cota de piață a cumpărătorilor străini în Andaluzia este, în mod normal, similară cu media națională. Cu toate acestea, în 2024, aceasta a fost de 17,6% față de 20,4% la nivel național, Andaluzia fiind singura regiune mediteraneană care s-a situat sub media națională. Cu toate acestea, totalul pentru prima jumătate a anului, de 12.058 de cumpărători străini în Andaluzia, indică faptul că anul este pe cale să egaleze sau chiar să depășească 2023, care a fost cel mai bun an înregistrat dacă ignorăm anii distorsionați de pandemie. Dacă aceasta se confirmă, numărul cumpărătorilor internaționali din Andaluzia va fi cu 30% mai mare decât înainte de apariția Covid-19.
Totuși, media generală maschează nivelurile ridicate de activitate ale cumpărătorilor străini în câteva locații și aproape lipsa acestora în altele. Ca rezultat, când vine vorba de piața imobiliară a cumpărătorilor străini, este mai bine să ne gândim la provincii individuale decât la regiunea ca întreg.
Cifrele din 2024 arată că 38% din toate tranzacțiile au avut loc într-una dintre cele opt provincii ale Andaluziei, Málaga. Dintre cele 18.780 de tranzacții imobiliare din provincie, 7.157 au fost realizate de cumpărători străini, reprezentând o cotă de piață de peste două ori mai mare decât media regională și aproape dublu față de nivelul național. Mai mult, 60% dintre toți cumpărătorii străini din Andaluzia au ales provincia Málaga pentru a-și investi banii.
Locații de top în Andaluzia
Statistica din secțiunea anterioară arată că provincia Málaga conduce piața imobiliară din Andaluzia. În cadrul provinciei, zonele principale sunt municipalitatea Marbella, municipalitatea Benahavís, care include dealurile din apropierea coastei, și Estepona. Aceste trei municipalități au reprezentat 22,8% din piața totală în 2023. Dacă adăugăm și orașul Málaga, procentul crește la 42,4%.
Puterea de cumpărare a străinilor
Nu este vorba doar despre număr, ci și despre cât cheltuiesc cumpărătorii străini. De obicei, aceștia plătesc mai mult pe metru pătrat decât media cumpărătorilor locali, iar statisticile recente din 2024 confirmă această tendință.
În medie, cumpărătorii străini au plătit 2.249 €/m², cu 37,6% mai mult decât media națională de 1.165 €/m². Toate locațiile preferate de cumpărătorii străini au înregistrat creșteri în ceea ce privește suma medie plătită pe metru pătrat.
Cererea de proprietăți noi
Cumpărătorii străini tind să prefere proprietățile noi, chiar dacă locația este mai puțin favorabilă, dimensiunile sunt mai mici și prețul pe metru pătrat este aproape dublu față de proprietățile revândute. Totuși, cele mai bune terenuri de construcție din locațiile premium au fost utilizate deja.
Cererea pentru proprietăți revândute
Lipsa proprietăților de calitate, la prețuri corecte, în locații premium înseamnă că cererea depășește cu mult oferta pe acest segment al pieței în Andaluzia.
Concluzii
Statisticile din 2024 sugerează o „nouă normalitate” pentru piața cumpărătorilor străini, cu o cerere în creștere din partea unei game mai largi de cumpărători internaționali, în special în segmentul de lux. Dacă cererea continuă să crească în același ritm, este de așteptat ca 2025 să fie similar – cu cererea depășind cu mult oferta, ceea ce va pune presiune în sus asupra prețurilor.
Sursa:ThePropretyFinders.
