Adio, okupas en españa! Noi reglementări pentru okupas în Spania în 2025! 

Fenomenul “ley okupas” în Spania este foarte cunoscut deja, iar investitorii sunt extrem de precauți în privința acestui fenomen înainte de a investi într-o anumită zonă. “Okupas” nu reprezintă doar un termen pe care poate îl vei auzi la știri, ci o realitate cu care se confruntă mii de proprietari în fiecare ani. Efectele pe care le produc okupas în Spania sunt foarte serioase: pierderi financiare, daune materiale și luni sau chiar ani de bătălii juridice.

În tot acest context, există și o veste bună: legea ocuparii caselor in Spania. Așadar, atunci când un investitor contactează agenția Privo Imobiliare Spania pentru o proprietate din portofoliul nostru, ne asigurăm că îi explicăm și reglementările legate despre casele ocupate ilegal în Spania.

 Hai să vedem care sunt cele mai importante aspecte pe care trebuie să le știi despre legea din Spania despre ocuparea ilegală a caselor.

Ce este de fapt fenomenul okupas?

Termenul “okupas Spain” provine de la “ocupación” și se referă la casele ocupate ilegal în Spania. Dar aici apare partea complicată: nu toți okupas sunt la fel, și nici motivațiile lor nu sunt aceleași.

Tipuri de ocupas în Spania

Deși atunci când auzi de “casas okupas”, ai tendința să te gândești la același tip de locuitori ilegali ai caselor din Spania, este important să șții că nu toți sunt la fel. Există mai multe tipuri de okupas în 2025:

Okupas ideologici sau sociali

Aceștia sunt cei care ocupă proprietăți ca formă de protest împotriva sistemului capitalist sau a lipsei de locuințe accesibile. De obicei vizează clădiri abandonate sau proprietăți ale băncilor și companiilor mari. Deși mișcarea a început ca un protest social, impactul asupra proprietarilor privați rămâne real și problematic.

Okupas oportuniști

Aici vorbim despre persoane care profită de ocazie – văd o casă goală, o casă de vacanță nefolosită, și decid să se “mute” fără permisiune. Nu au o agendă ideologică, pur și simplu caută o locuință gratuită. Din păcate, aceștia reprezintă o mare parte din cazurile de ocupare ilegală din zonele turistice și proprietățile secundare.

Mafia ocupațională

Acest tip de okupas în Spania este cel mai periculos tip. Este reprezentat de grupuri organizate care ocupă proprietăți și apoi cer proprietarilor o “taxă de plecare” (“tasa de desalojo”) pentru a elibera imobilul. Operează ca un business, vizând în special proprietari străini sau persoane care nu locuiesc permanent în Spania, știind că aceștia sunt mai vulnerabili.

Inqui Okupas 

Un termen mai nou care combină “inquilino” (chiriaș) cu “okupa”. Sunt cei care închiriază legal o proprietate, apoi încetează să plătească chiria și refuză să plece. Tehnic nu sunt okupas clasici, dar creează probleme similare, iar procedurile de evacuare pot fi la fel de îndelungate.

“Los okupas son legales?” Iată ce trebuie să știi

Chiar dacă există legea ocupării caselor în Spania, nu toate situațiile sunt tratate la fel. Așadar, în funcție de tipul locuinței pe care o ai, legea okupas în Spania se aplică reguli diferite.

Locuința ta principală (“vivienda habitual”)

Legea spaniolă, cunoscută drept “ley de okupas España”, oferă protecție rapidă atunci când casele ocupate sunt proprietatea principală. Infracțiunea se numește “allanamiento de morada” (violare de domiciliu) și este o infracțiune penală. Poliția poate interveni imediat, în baza “regulii de 48 de ore”. Dacă raportezi ocuparea în primele 48 de ore, autoritățile pot acționa rapid pentru evacuare fără proces lung.

Locuința este secundară sau nelocuită

Casele ocupate în Spania pot fi și cele care sunt locuințe secundare ale proprietarilor sau sunt nelocuite. În acest caz, infracțiunea se numește “usurpación de bien inmueble” (uzurpare de proprietate) și este tratată ca o chestiune civilă, nu penală urgentă. Asta înseamnă că proprietarul trebuie să intenteze o acțiune civilă, să aștepte procesul judiciar, și doar după decizia judecătorului poate avea loc evacuarea.

Diferența? În primul caz, poți recupera proprietatea în câteva zile sau săptămâni. În al doilea, procesul poate dura între 3 luni și 2 ani, mai ales dacă okupas depun apeluri și contestații.

Noua lege anti-okupas: detalii importante

În 2025, Spania a adoptat o reformă legislativă majoră pentru combaterea fenomenului okupas. Modificarea articolului 795.1 din Legea Procedurii Penale (“Ley de Enjuiciamiento Criminal”) permite ca aceste cazuri să fie soluționate prin proceduri prescurtate, cunoscute ca “juicio rápido” (proces rapid).

Cum funcționează procesele rapide?

1. Primele 72 de ore: După depunerea plângerii sau intervenția poliției, judecătorul cheamă ocupantul ilegal să depună mărturie în maximum 72 de ore.
2. Analiza rapidă: Judecătorul analizează raportul și ascultă ambele părți, plus Procuratura (“Fiscalía”).
3. Procesul oral: Dacă se consideră necesar, procesul oral are loc în termen de 15 zile.
4. Sentința: Decizia se emite în alte 3 zile.

Noua reglementare se aplică exclusiv cazurilor de ocupare ilegală. Situațiile cu chiriași restanți (inquiokupas) urmează procedurile judiciare obișnuite, care pot fi încă îndelungate.

Pași pentru denunțarea și evacuarea unei case okupa

Procedura tipică de evacuare în caz de ocupas în Spania este următoarea:

Pasul 1: denunțarea la poliție

Mergi imediat la secția de poliție (“comisaría”) și depui o plângere (“denuncia”). Oferă toate documentele care dovedesc că ești proprietarul: “escritura” (actul de proprietate), “nota simple” (extrasul de carte funciară), dovezi de plată a utilităților.

Pasul 2: verificarea tipului de locuință

Autoritățile vor stabili dacă este vorba despre locuința ta principală sau una secundară. Aici contează dacă ești înregistrat în “empadronamiento” (evidența populației) la acea adresă.

Pasul 3: căile legale

• Pentru locuința principală: proces penal rapid sub acuzația de “allanamiento de morada”.
• Pentru locuința secundară: acțiune civilă pentru “usurpación”, care durează semnificativ mai mult.

Pasul 4: ordinul de evacuare

După ce judecătorul emite ordinul de evacuare (“orden de desalojo”), poliția poate interveni pentru evacuarea forțată dacă okupas refuză să plece voluntar.

Pasul 5: recuperarea posesiunii

Odată ce proprietatea este eliberată, trebuie să schimbi urgent încuietorile și să iei măsuri de securizare pentru a preveni o nouă ocupare. De exemplu, poți apela la o companie care implementează “puertas de seguridad anti okupas”.

Cele mai afectate zone din Spania de “okupas temporada”

Fenomenul okupas nu este distribuit uniform în Spania. Există regiuni unde riscul este semnificativ mai mare.

Catalunya – epicentrul problemei

Catalunya este, fără discuție, cea mai afectată regiune din Spania. Barcelona înregistrează cele mai multe cazuri de ocupare ilegală din întreaga țară. 

De ce? Aici intervin o combinație de factori: prețuri ridicate ale locuințelor, număr mare de proprietăți turistice lăsate goale perioade lungi, și o mișcare okupa ideologică activă din anii ’80.

În Barcelona și împrejurimi, proprietarii de case de vacanță sau apartamente pentru închiriere pe termen scurt sunt ținte frecvente.

Madrid – al doilea pe listă

Capitala Spaniei se confruntă și ea cu probleme serioase. Cartiere ca Carabanchel, Vallecas și zone periferice au înregistrat creșteri ale cazurilor de ocupare ilegală. La fel ca în Catalunya, proprietățile nelocuite permanent sunt cele mai vulnerabile.

Valencia – risc în creștere

Provincia Valencia a văzut o creștere a fenomenului în ultimii ani, în special în zonele costiere turistice unde mulți proprietari străini au case de vacanță folosite doar câteva luni pe an.

Andalucía – necesită atenție sporită

Zona Andalucía, cu provincii ca Málaga, Granada, Sevilla și Cádiz, a înregistrat o creștere îngrijorătoare a cazurilor de okupas. De ce?

1. Turism intens: Zone precum Costa del Sol atrag mulți investitori străini care cumpără proprietăți pentru vacanță sau închiriere turistică. Aceste case stau goale perioade lungi.
2. Proprietăți abandonate: După criza imobiliară din 2008, multe proprietăți au rămas nelocuite sau nefinalizate, devenind ținte pentru okupas.
3. Atracție pentru pensionari străini: Mulți europeni din nord cumpără case în Andalucía pentru pensie, dar le folosesc doar sezonier, lăsându-le vulnerabile.

Málaga și Costa del Sol merită o atenție specială. Creșterea explozivă a prețurilor și a turismului a atras nu doar investitori legitimi, ci și grupuri organizate care profită de proprietățile lăsate nesupravegheate.

În Granada, zonele rurale și proprietățile în afara orașului sunt mai expuse, în timp ce în Sevilla, cartierele periferice sunt cele mai afectate.

Impactul real pe care îl au okupas asupra proprietarilor

Experiența pe care echipa Privo Imobiliare o are cu proprietarii din Spania, ne-a ajutat să înțelegem foarte bine care este impactul real pe care acest fenomen îl are asupra proprietarilor. Iată care sunt cele mai importante:

Pierderi financiare directe

• Pierderea venitului din chirie: Dacă închiriezi proprietatea, pierzi imediat această sursă de venit.
• Plata utilităților: În multe cazuri, proprietarul rămâne responsabil pentru facturile de apă, electricitate și gaz consumate de okupas, pentru că nu le poate deconecta ilegal.
• Taxe și impozite: Continui să plătești “IBI” (impozitul pe proprietate), chiar dacă nu poți folosi sau monetiza imobilul.
• Cheltuieli legale: Un avocat specializat în drept imobiliar costă între 1.500-5.000 euro, în funcție de complexitatea cazului.

Daune materiale

Okupas pot cauza daune semnificative: distrug instalațiile, deteriorează finisajele, lasă proprietatea într-o stare deplorabilă. Costurile de renovare după o ocupare ilegală pot ajunge la zeci de mii de euro.

Devalorizarea proprietății

O casă cu istoric de ocupare ilegală poate fi dificil de vândut sau închiriat ulterior. Chiar și după rezolvarea situației, valoarea de piață poate scădea cu 10-30%. Dacă arunci o privire pe anunțurile de vânzare, de exemplu “vender casa con okupas”, vei observa că prețul acestora este mai mic versus o casă similară în aceeași zonă, dar care nu a fost afectată de acest fenomen. 

Stresul psihologic

Nu în ultimul rând, impactul emoțional. Sentimentul de neputință, frustrarea de a vedea legea mișcându-se atât de lent, anxietatea legată de situația financiară – toate acestea afectează serios calitatea vieții.

Cum îți poți proteja proprietatea în mod concret?

Dacă ai citit deja foarte mult despre casas okupas și cum sunt afectați proprietarii, cu siguranță te gândești intens cum să îți protejezi proprietatea în Spania. 

Iată ce poți face concret:

Alarme

Instalează un sistem de alarmă conectat la o centrală de monitorizare 24/7. Companiile de securitate oferă pachete specializate pentru case de vacanță sau proprietăți nelocuite permanent.

Caracteristici esențiale:

• Notificări în timp real pe telefon
• Camere cu transmisie live
• Senzori de mișcare pe toate intrările
• Conexiune directă cu poliția locală

Senzori de prezență și camere de supraveghere

Camerele vizibile acționează ca un element de descurajare. Okupas evită proprietățile care par monitorizate activ. Instalează camere la toate intrările și în puncte strategice din grădină sau curtea interioară.

Uși anti-efracție

La o simplă căutare pe Google “puertas anti okupas precio” vei descoperi diverse soluții care îți pot proteja proprietatea: 

• Încuietori multiple
• Structură întărită
• Rezistență la lovire și forțare

Costă între 800-3.000 euro, dar pot face diferența între o proprietate sigură și una vulnerabilă.

Geamuri securizate

Geamurile sunt adesea punctul cel mai slab. Ia în considerare următoarele soluții:

• Geamuri laminate sau securizate
• Gratii decorative (dar verifică reglementările locale)
• Film de securitate care face geamul mai greu de spart

Verificări periodice ale proprietății

Dacă nu locuiești permanent în Spania, poți să îți verifici periodic proprietatea astfel:

• Angajează o companie de management proprietar care verifică saptamanal imobilul
• Cere vecinilor să te anunțe dacă observă activitate suspectă
• Vizitează personal proprietatea cât mai des posibil

De asemenea, pentru mai multă liniște, poți alege o poliță de asigurare specializată care acoperă costurile de evacuare, avocații pentru a formula cererile necesare, dar și pierderea veniturilor din chirii, acolo unde este cazul.

Dă impresia că proprietatea este locuită!

Câteva trucuri pe care le poți folosi pentru a face proprietatea să pară locuită sunt:

• Lăsă perdele sau draperii parțial trase în moduri diferite
• Folosește timers pentru lumini care se aprind seara
• Cere unui vecin să parcheze ocazional în fața casei
• Întreține regulat grădina sau spațiul exterior

Relații cu vecinii

Vecinii atenți sunt cea mai bună apărare. Stabilește relații bune cu comunitatea locală. Lasă-le datele tale de contact și roagă-i să te anunțe imediat dacă văd persoane necunoscute la proprietatea ta.

Informarea este cea mai bună apărare

Fenomenul okupas în Spania este real, dar nu trebuie să fie un motiv de panică sau să te împiedice să investești în imobiliare în Spania. Cu informațiile corecte, măsurile preventive potrivite și suportul profesioniștilor adecvați, îți poți proteja eficient investiția.

Aspectele cheie de reținut:

• Înțelege diferența între tipurile de okupas și cadrul legal pentru fiecare situație 
• Acționează preventiv – instalează sisteme de securitate și fă proprietatea vizibil protejată 
• Investește în asigurări anti-okupas dacă ai proprietăți secundare sau în zone cu risc 
• Menține proprietatea activă – verificări regulate, semnele de viață, relații cu vecinii
• Cunoaște-ți drepturile și procedurile legale pentru a acționa rapid dacă e necesar 
• Lucrează cu profesioniști – avocați, companii de securitate, manageri de proprietăți

Noile reglementări din 2025 oferă speranță reală că sistemul devine mai eficient în protejarea proprietarilor. Combinat cu măsurile preventive personale, riscul devine administrabil.

La Privo Imobiliare din Spania, înțelegem preocupările proprietarilor și investitorilor legat de fenomenul okupas. Nu te lăsăm singur să navighezi complexitatea pieței imobiliare spaniole. Contactează-ne astăzi pentru o consultație personalizată și descoperă cum poți investi în imobiliare spaniole cu încredere și siguranță deplină.